Viabilidade de Terrenos Logísticos
Método Involutivo (Residual Land Value)
Dados do imóvel
Você informa:
- Área do Terreno (m²)
- Topografia: Plana, Aclive Leve ou Aclive Acentuado
- Distância de Centro Urbano/Polo: Last Mile (<30km), Regional (30-60km) ou Long Haul (>100km)
- Padrão Construtivo Desejado: AAA (Premium), A (Alto Padrão) ou B (Padrão)
- Aluguel Estimado na Região (R$/m²)
Resultado
A calculadora mostra:
- Valor Máximo Recomendado para Compra do Terreno
- Valor por m² do Terreno
- 3 cenários: Incorporação (Especulativo, cap rate 10,5% — maior risco, maior potencial de retorno), BTS/Build-to-Suit (cap rate 8,5% — menor risco, contrato de longo prazo) e modelo CRI/Securitização (IPCA + 8,5%, com análise de cobertura de dívida DSCR)
- Análise waterfall: VGV (Valor Global de Venda), Custo de Construção e Lucro do Desenvolvedor
Método Involutivo (Residual Land Value): parte do valor de venda ou locação do empreendimento pronto e subtrai o custo de construção e a margem do desenvolvedor para chegar ao valor máximo que compensa pagar pelo terreno.
Valor negativo indica que o terreno é inviável neste cenário. O custo de construção supera o valor potencial do empreendimento.
Seu número está pronto.
Desbloqueie a análise completa — os 3 cenários (Incorporação, BTS e CRI), a análise waterfall, o DSCR e o simulador — e receba o valuation no seu WhatsApp.
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