A janela de Uberlândia: o calendário de obras e mudanças que pode redesenhar o mapa industrial até 2033
Por Lucas Coelho, engenheiro civil, corretor e avaliador de imóveis (CREA-MG 181216/D · CRECI-MG MGF0047254), ex-perito judicial.
O mapa de uma cidade industrial costuma mudar quando três coisas chegam juntas: estrada, energia e regra tributária. Em Uberlândia, as três já têm cronograma — uma obra em andamento, um contrato assinado e uma lei aprovada — e boa parte dos marcos cai até meados de 2028.
Para quem investe em imóvel industrial, isso abre uma janela: o período em que as mudanças já estão contratadas, mas o mercado pode ainda não ter precificado tudo o que vem pela frente. Este artigo organiza o calendário, mostra o que cada marco pode mudar para galpões e terrenos e apresenta três formas de se posicionar, com os riscos de cada uma.
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O calendário que pode mudar o mapa
Setembro de 2026: começa a terraplenagem na BR-365
As obras de duplicação da BR-365 entre Uberlândia e Patrocínio começaram no fim de junho de 2026, com solenidade oficial no início de julho. Em 25 de setembro, a concessionária EPR Triângulo anunciou o início da terraplenagem numa nova frente, entre os km 603 e 608, em Uberlândia. O projeto soma 46,4 km de pista duplicada (31,7 km do lado de Uberlândia e 14,7 km do lado de Patrocínio), R$ 265 milhões de investimento e conclusão prevista para fevereiro de 2028. Um ajuste com a ARTEMIG, em fevereiro de 2026, ampliou a obra de 36,1 para 46,4 km e antecipou de 2031 para 2028 os 10 km do trecho de Patrocínio.
O que pode mudar: quando concluída, a duplicação deve tornar o acesso de carreta mais seguro e previsível no eixo leste da cidade. Para galpões e terrenos que dependem da rodovia, isso pesa na hora de atrair inquilino e de negociar aluguel. Detalhamos o trecho em A duplicação da BR-365 começou.
2027: a CBS passa a ser cobrada de fato
Pela Emenda Constitucional 132/2023 e pela Lei Complementar 214/2025, 2026 é o ano de teste da Reforma Tributária. Em 2027, a CBS, a contribuição federal sobre bens e serviços, passa a ser cobrada de fato (com redução de 0,1 ponto percentual em 2027 e 2028), e o PIS/Cofins deixa de existir.
O que muda: é o primeiro passo efetivo da transição. A parte que mais mexe com a escolha de onde instalar uma operação, a do ICMS, começa em 2029.
Fevereiro de 2028: duplicação concluída (previsão)
É a data que a concessionária prevê para entregar os 46,4 km, incluindo o trecho do lado de Patrocínio que antes estava previsto para 2031.
Maio de 2028: biometano em Uberaba (previsão)
A Gasmig prevê investir cerca de R$ 1 bilhão para levar biometano e gás ao Triângulo Mineiro, com aproximadamente 400 km de redes isoladas e interligações; Uberaba, Uberlândia, Araxá e Indianópolis estão entre as cidades que devem ser atendidas. A primeira fonte será uma planta da GeoMit em Uberaba, que terá capacidade de 50 mil m³ por dia e operação comercial prevista para maio de 2028. A Gasmig não divulgou data de conclusão da rede; o fornecimento está previsto a partir de 2028.
Há outros sinais no mesmo sentido. Em 8 de outubro de 2026, a Gasmig abriu uma nova chamada pública de biometano que inclui o fornecimento a futuros postos no corredor da BR-050, entre Uberaba e Araguari. E, em agosto, a Gasgrid inaugurou no Distrito Industrial de Uberlândia o que a imprensa descreveu como o primeiro hub de abastecimento de biometano e gás natural do Triângulo Mineiro.
O que pode mudar: a disponibilidade de gás canalizado pesa na escolha de parte da indústria, como alimentos, química e cerâmica. As áreas que a rede vier a atender tendem a ganhar um argumento a mais junto a esse tipo de inquilino. Mais contexto em Gasmig e biometano em Uberlândia.
De 2029 a 2032: o ICMS encolhe ano a ano
As alíquotas de ICMS e ISS caem para 90%, 80%, 70% e 60% das atuais, e os benefícios fiscais de ICMS diminuem na mesma proporção. Um fundo federal compensa, até 31 de dezembro de 2032, as empresas com benefícios de ICMS concedidos por prazo certo e sob condição.
O que muda: o imposto sobre consumo passa a migrar para o destino, e o benefício fiscal de cada estado pesa cada vez menos na decisão de onde instalar uma operação. Logística, mercado e custo de ocupação ganham peso.
2033: fim da guerra fiscal
ICMS e ISS deixam de existir, e IBS e CBS passam a valer integralmente.
O que pode mudar: sem o benefício fiscal como fator decisivo, a localização volta a ser escolhida pelo que entrega — acesso, mercado consumidor e custo logístico. É o tipo de mudança que tende a favorecer cidades que já são polo logístico pela geografia, tema que aprofundamos em Reforma Tributária e o fim da guerra fiscal.
Por que a janela é agora
Três dados ajudam a entender o momento:
- Galpão bom está escasso no país. A vacância dos condomínios logísticos no Brasil (classes A+, A e B) caiu para 4,42% no 2º trimestre de 2026, a menor da série histórica da SiiLA. Segundo estimativa citada pela Forbes, num cenário em que 80% das entregas previstas se confirmem, ela pode terminar 2026 entre 6% e 7%. O dado é nacional, não de Uberlândia.
- Há investimento anunciado na cidade. Entre janeiro de 2025 e o início de fevereiro de 2026, a Prefeitura de Uberlândia contabilizou mais de R$ 20,6 bilhões em investimentos privados anunciados, de 46 empresas, de vários setores. São anúncios; segundo a Prefeitura, 28 já estavam com o investimento consolidado.
- As empresas da cidade exportam em ritmo recorde. De janeiro a setembro de 2026, empresas sediadas em Uberlândia exportaram US$ 1,12 bilhão, o maior valor para o período desde 1997. O superávit de US$ 963 milhões é o maior da série do Comex Stat, iniciada em 1997, e já supera o saldo de qualquer ano inteiro.
Nada disso garante valorização. Mas eixos que recebem obra de infraestrutura e nova demanda podem se valorizar à medida que os projetos avançam — e quem chega antes tende a negociar em melhores condições.
Quer uma leitura dos eixos de Uberlândia para o seu objetivo? Fale comigo no WhatsApp.
Três formas de se posicionar
1. Terreno para um projeto sob medida (built-to-suit)
- Perfil: investidor com horizonte longo e disposição para desenvolver.
- Como funciona: compra-se o terreno certo e constrói-se o galpão sob medida para uma empresa, com contrato de locação longo assinado antes da obra.
- Riscos: aprovação, custo e prazo da obra, e a qualidade do inquilino. A calculadora de viabilidade de terreno ajuda na primeira conta.
2. Galpão pronto e alugado
- Perfil: quem quer renda desde o primeiro mês.
- Como funciona: compra-se um ativo já locado. O retorno depende do preço pago, do contrato e de quem paga o aluguel.
- Riscos: inquilino único e preço de entrada. Em junho de 2026, o Brasil tinha 6.341 empresas em recuperação judicial, alta de 21,2% em 12 meses, segundo o Monitor RGF-BizDoc (recorte que exclui microempresas, ONGs, filiais e empresas inativas). Simule o retorno na calculadora de cap rate e veja como avaliar o inquilino em Inquilino em recuperação judicial.
3. Área em eixo de expansão
- Perfil: horizonte mais longo e maior tolerância a risco.
- Como funciona: compra-se a área para onde a infraestrutura está indo, antes de a demanda se consolidar.
- Riscos: liquidez baixa e dependência do cronograma das obras. Por isso, avaliamos o ativo pelo que ele vale hoje; o potencial das obras entra como bônus, nunca como premissa.
Leitura técnica do território
Escolher o eixo é metade do trabalho; a outra metade é o ativo. Faço essa leitura como engenheiro civil e avaliador de imóveis com registro no CREA e no CRECI:
- mapa dos eixos e dos preços: veja o guia dos distritos industriais e o Índice de preços de imóveis industriais de Uberlândia;
- avaliação pela norma ABNT NBR 14.653 ou parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM);
- due diligence de matrícula, zoneamento, acesso de carreta e drenagem antes de qualquer proposta;
- condução da compra ou da locação, com o contrato do seu lado.
Veja os imóveis disponíveis no catálogo, os terrenos industriais em Uberlândia e os serviços da Valor Industrial.
Perguntas frequentes
As obras podem atrasar? Podem. Por isso a avaliação considera o ativo pelo que ele vale hoje, com o acesso e a infraestrutura que já existem. O potencial das obras entra como bônus, nunca como premissa.
Onde ficam os eixos de que o artigo fala? O eixo leste, ao longo da BR-365 no sentido de Patrocínio, os distritos industriais da cidade e as áreas que a futura rede de gás deve atender. O mapa, com os preços praticados, é apresentado na conversa.
Serve para quem quer instalar a própria empresa, e não só investir? Sim. A mesma leitura ajuda a escolher onde ocupar com o menor custo total — acesso, aluguel, IPTU e logística. Experimente a calculadora de custo de ocupação.
Preciso estar em Uberlândia para investir? Não. As visitas técnicas, a avaliação e os relatórios são feitos aqui; você decide de onde estiver.
Pronto para olhar o mapa com quem conhece o território? Converse comigo no WhatsApp. A primeira conversa é gratuita e sem compromisso.
Fontes
- BR-365: Agência Minas (24/06/2026) e EPR Triângulo, nova frente de terraplenagem (25/09/2026) e ampliação e antecipação das obras (10/02/2026).
- Gás e biometano: Gasmig, contrato com a GeoMit (26/06/2026) e nova chamada pública (08/10/2026); NovaCana (26/06/2026); Diário do Comércio (20/08/2026).
- Reforma Tributária: Emenda Constitucional 132/2023 e Lei Complementar 214/2025.
- Vacância: dados da SiiLA publicados pela Bora Investir/B3 (25/08/2026) e pela Forbes Brasil (22/09/2026).
- Investimentos anunciados: Prefeitura de Uberlândia (06/02/2026).
- Balança comercial: Comex Stat/MDIC, janeiro a setembro de 2026 (dados preliminares, sujeitos a revisão).
- Recuperação judicial: Monitor RGF-BizDoc, 2º tri/2026, noticiado pelo Poder360 (04/08/2026).
Conteúdo informativo, com base em dados públicos. Não constitui recomendação de investimento. Prazos de obras e de projetos são previsões dos responsáveis e podem mudar. Lucas Coelho · CREA-MG 181216/D · CRECI-MG MGF0047254.
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